ザ・パークハウス高輪テラス"Pタイプ"

ザ・パークハウス高輪テラス。

Pタイプ。

141.06m2です!!

まだ、価格は未定ですが、

仮に坪単価500万としても、2億1千万です!!!

 

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141m2の3LDKですから、もうやりたい放題。

70m2の3LDKなんてザラにありますから、141m2だと6LDK LDKでも良いってことになりますから。

まさにやりたい放題。

 

まず、

廊下がややこしい。

玄関入ってリビングまでの廊下と、リビングから寝室、水回りに通じる廊下。

 

キッチンがリビングと廊下とを繋ぐので、回遊もできます。

 

鬼ごっこし放題。

 

141m2もあれば、バランス的には、このくらい廊下の長さが欲しいところ。あまり廊下が短過ぎるとみみっちいですから。

 

トイレは2つ。この広さだと、主寝室にシャワールーム付きなんてパターンもありますが、お風呂は1つです。

 

寝室は8〜10畳程度とこの広さにしては控えめですが、その分収納が充実している印象。

 

北東側の大きな隣地建物を意識してか、東側の窓は小さめ。

リビングは、ルーフバルコニーのある北側をメインの開口とした計画。

ルーフバルコニーと隣地建物との関係は気になるところ。相手の建物から見下ろされるなんてことがないと良いですが。

 

141m2の3LDKというやりたい放題の条件に対して、

各部屋をただ広くするのではなく、

動線を重視した廊下を配したり、収納力を高めたりと、

空間の広さより使い勝手に重きが置かれた間取りです。

 

 

ザ・パークハウス高輪テラス"Pタイプ"

ザ・パークハウス高輪テラスのPタイプ。

100.12m2の3LDK。

パチパチ。ピッタリ100m2超えです。

99m2と100m2じゃ、気持ちが違いますからね。

 

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前回みたDタイプと違い、パッと見のガタガタ感なし!

期待大です!

 

住戸の間口は広いですが、奥行きも広いのは、Dタイプと同じ。

どうしても寝室が細くなります。

 

リビングダイニングの窓は、広さ16畳に対して少し物足りない気もしますが、Dタイプの窓幅を考えれば、及第点か。。

 

キッチンは独立したクローズドタイプで、リビングダイニングが広い高級マンションならではという感じ。

 

オープンキッチンにして、リビングの狭さをキッチンの広がりで隠す必要なし。

 

住戸内のど真ん中に柱があるのは、マイナスポイントですが、間取り的にうまく取り込んでいて、最小失点で抑えた感じ??

 

玄関の幅が広いこと、シューズインクロゼット+納戸+ウォークインクロゼットと収納が豊富なことと、さすが100m2。

 

欲を言えば、

玄関を開けたときに突き当たりの寝室の扉がよく見えるので、それを避けて、壁にしてもらいたかったかな。

上品な絵でもかけられるようにしてもらえるとよりGood。

 

あと、リビングの入口も『廊下の角』って感じで、リビングに入るワクワク感的なものが足りないかなと。

ちょっと引きを取って、『ここが、リビングの入口ですっ』って風格を出すとか??

100m2もあるので、リビングまでのストーリー性みたいなものがあっても良かったのかも。

 

 

と、ワガママを言っても仕方ないですが、

そんなケチしかつけられないくらい、まとまりのある間取りです。

 

 

 

Brillia大島"定期借地権マンション"

ブリリア大島。

 

11階建て、127戸の定期借地権付きマンション。

 

こちらは、一般定期借地権という種類の権利で、借地期間は50年以上から。今回、借地期間が72年に設定され、最近増えている長期間の定期借地権です。

 

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↑HP物件概要より。

 

よく言われる借地権付きマンションのメリットとデメリットは、

 

『メリット』

・販売価格が安い。

・土地の固定資産税がかからない。

(ちなみに建物部分には、かかります。土地の固定資産税は、地主が支払います。)

 

『デメリット』

・ローンを完済しても、自分の土地にならず、借地料は毎月払い続ける必要がある。

・住宅ローンが限定されることがある。

(もちろん、販売会社の提携ローンは、ありますので通常は問題ありませんが、一部ローンを組めない銀行もあるかもしれない。)

 

などでしょうか。。

 

 

個人的な借地権付き土地の印象は、

地主というものは、代々いらない土地からどんどん切り売りしていき、いらない土地を売り切った最後、

 

手元に残したい。

でも、資金も欲しい。

 

みたいな状況になり、借地権を設定するので、だいたい良い土地が多いのが相場かなと。

 

 

ちなみに本物件の具体的な価格は発表済みで坪単価約220万円〜。

当然、周辺相場より販売価格は低くなりますが、毎月の借地料を支払っていけば、結局、最終的には周辺相場と同じくらいの価格になります。

うん。まさに、経済の原理。

 

 

で、

購入すべきかどうかですが、

今回のように借地期間が72年もあると、実質的に所有権と変わらない(そもそも、72年もそのマンションに住み続けますか?)みたいなことにもなりますので、購入すべきか否かは、一概に言えないと思います。

 

結局は、先のメリットデメリットを理解した上で、その物件がトータルとして気にいるか否かということに尽きます。

 

 

ザ・パークハウス高輪テラス"Dタイプ"

ザ・パークハウス高輪テラスのDタイプ。

77.08m2の3LDKです。

 

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まずは、住戸の間口が広い割に洋室2、3が細長い印象。

間口と奥行きのバランス的に奥行きのほうが長いからでしょうか。

 

また、その間口の広さを活かし、リビングと全寝室に外気に面する窓があるのは、評価ポイントだと思いますが、少し窓が小さいかなと。

 

特にリビングダイニングは、日中に過ごす時間も長いわけで、もっと大きな窓が欲しかったところ。

 

北向きですし。

 

廊下がコンパクトにまとまっていることと、各寝室がリビングインでなく、廊下に入口がある点は、さすが77m2の3LDK!!って感じで良いです。

 

お風呂は、77m2にしては1418サイズでは少し物足りない??

80m2台になれば、当然のように1620サイズとしてくるところでしょうが。

 

洋室1は、ウォークインクロゼットにこだわったのか、ウォークインクロゼットの前のスペースがだぶついている感じあり。

使い道のない空間。

 

ダブルのベットを置くと窮屈な感じがするので、ここはウォークインクロゼットを諦め、扉入って右にクロゼットをダーっと並べた方が正解だった??

 

う〜ん。

なにか、しっくりこないなぁ。。

洋室2の壁面がガタガタだったり、全体的なガタガタ感のせいでしょうか。。

 

 

ザ・パークハウス高輪テラス"旗竿敷地のポイント"

港区高輪3丁目。

ザ・パークハウス高輪テラス。

品川駅徒歩9分。

 

パッと見は、旗竿敷地でこの規模のマンションは建てられなさそうです。

※東京都は条例で、旗竿敷地での建築規制があります。旗竿敷地は、敷地の大部分(旗の部分)から、道路へ繋がる通路状の部分(竿の部分)の幅が狭いため、火災時の避難や消火活動に支障があるためです。

 

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↑お手本のような旗竿敷地ですm(_ _)m

 

 

ちなみに、

↓こちらが竿で、

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↓こちらが旗です。

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物件概要の敷地面積の欄によると、

敷地の370m2が私道として、建築確認申請の敷地面積に含まないとなっていますので、

竿の部分は、敷地じゃないので、この敷地は旗竿敷地じゃないという論理なのでしょう。

(そんなのアリ?って感じですが。)

 

火災時の避難性や消火活動のし易さは、旗竿敷地のときと全く変わらないので、

そこは、承知の上で購入検討するとして、

一番確認しておきたいところは、敷地全てが隣地の建物に囲まれているということでしょうか。

 

特に低層階において、隣地の建物との距離、窓の位置および隣地建物からの日影などが要確認です。

特に北東側と南側に高い建物がありますので、そちら向き住戸は、見合い図や日影図などをモデルルームで入手して確認したいところ。

 

パンフレットの間取り図だけみて、いざ入居してみたら、お隣さんといつも『こんにちわっ』状態じゃ困りますからね。

 

 

グレーシア千代田秋葉原"Bタイプ"

68.31m2の3LDK。

配置は線路と真逆側ですので、各タイプの中で一番音が気にならない位置です。

 

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60m2台で3LDK。

3LDKの需要が多いのでしょう。よく見かけますが、やはり、間取りに少しずつ無理が出てきます。

 

まず、2つの寝室がリビングインです。

プライバシーが低くなり、寝室入口扉があることと、寝室への動線が必要なため、家具配置が限定されがち。

 

また、キッチンはクローズドタイプ。

Aタイプのキッチンが対面タイプだったことを考えると、狙ってクローズドというよりは、配置上、止むを得ずそうなったという感じ。

 

そして、洗面室もリビングイン。

家具レイアウトを考えたとき、リビングの窓際にソファセットを置くと、洗面の入口の前にダイニングセットを置くことに。。。

たしかに、食事前に手を洗いに行ったり、便利は便利ですが。。

これは、60m2台の3LDKの上に、玄関の位置が住戸の端にあり、廊下をこれ以上長くすることができなかったため、しかたなくリビングの中に洗面入口が来てしまったパターンか?!

 

 

2LDKでよければ、どれだけ間取りが楽か。

洋室3をリビングダイニングに取り込んで、横長リビングとし、キッチンを対面キッチン化。

廊下も洗面室や寝室2まで伸ばしてしまうとか。

共用収納も極端に少ないので、伸ばした廊下に収納を増やして。。。

 

と、妄想しても、

2LDKの需要がないとみて3LDKにしているわけで、いらぬ妄想ってことですね。

 

 

グレーシア千代田秋葉原"Aタイプのここをみる"

55.79m2。

2LDK。

住宅ローンも可の広さ。

 

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まずは、線路との関係。

間取り図の左側に線路です。

 

よって音を、考慮してか、角部屋にもかかわらず線路側の窓は小さめ。

少し換気できる程度。

電車も眺められます。

 

また、窓は二重窓で、おそらく窓を閉め切れば音は気にならないものと思われ。

(購入前に要確認事項です。)

 

洋室1は、その小さな窓しかないので、少し閉塞感あり。

 

寝室=寝る部屋=窓は小さくてもよし

 

という方程式??

この辺りは個々人の考え方次第でしょうか。

 

間取りとしては、コンパクトにまとめられた廊下は高評価。

そのため無駄が少なく、シューズイン、ウォークイン等収納が充実です。

 

洋室2が3本引戸で、引戸を開け放てば、大きなLDKの出来上がり。フレキシブル性高くGoodです!

 

気になる点は、売りの一つのパークビューに対して、リビングの窓の大きさが中途半端か。

線路の音との兼ね合いもあるのでしょうが、ここは、ドーンとデッカい窓で公園ビューを楽しみたかったところ。

 

意外と洋室1の柱でベットの置く場所を限定されそうなので、事前にベットのサイズとレイアウトは確認しておきたいところです。